천호역 초역세권 주상복합 개발사업｜든든부동산 검토 > 뉴스

서울 강동구 천호역 출구 앞에서 추진되는 주상복합 개발사업을 든든부동산 관점에서 정리했습니다. 본 사업지는 지하철 5호선과 8호선이 교차하는 더블역세권 입지에 자리하며, 공동주택·오피스텔·판매시설을 함께 조성하는 복합개발 프로젝트입니다. 천호역 상권과 대형 생활편의시설이 이미 갖춰져 있어 주거와 상업 기능을 동시에 기대할 수 있는 점이 특징입니다.

01. 사업개요

본 사업은 서울특별시 강동구 일원에 계획된 천호역 주상복합 개발사업입니다. 일반상업지역의 고밀도 개발이 가능한 부지로, 천호·성내 재정비촉진지구와 연계된 입지적 장점을 갖고 있습니다. 공동주택 162세대와 오피스텔 34실, 지상 1~2층 판매시설이 결합된 구조로 계획되어 있으며, 지하 6층~지상 30층 규모의 복합건축물로 구상되어 있습니다.

대지면적은 3,369㎡, 실사업면적은 3,147㎡ 수준이며, 연면적은 약 36,997.87㎡입니다. 계획 용적률은 약 805.59%로, 제한된 대지를 효율적으로 활용하는 고밀도 개발안이라는 점이 핵심입니다. 예상 공사기간은 약 48개월로 제시되어 있습니다.

02. 입지와 교통환경

사업지는 천호역 6번·7번 출구 바로 앞에 위치한 초역세권 부지입니다. 천호역은 5호선과 8호선이 만나는 환승역으로, 강동구는 물론 송파·잠실·광진구 및 서울 도심권으로의 이동이 수월합니다. 출퇴근 수요와 유동인구를 동시에 확보할 수 있는 입지라는 점에서 주거상품과 상업시설 모두에 유리합니다.

북측은 폭 약 50m의 천호대로와 접하고 있어 차량 접근성과 가시성이 뛰어납니다. 남측은 약 8m 도로와 연결되어 있어 동선 계획도 비교적 명확합니다. 대로변 입지 특성상 저층부 판매시설의 노출 효과가 크고, 상업시설 운영 측면에서도 장점이 분명합니다.

주변에는 현대백화점 천호점, 이마트 천호점, 천호 로데오거리, 병원, 금융기관, 천호공원, 풍납토성, 한강공원 및 올림픽공원 생활권이 형성되어 있습니다. 천호역 일대는 강동구를 대표하는 상업 중심지로, 실거주 수요와 상업 수요를 함께 기대할 수 있는 지역입니다.

03. 인허가 및 계획 변경 사항

해당 사업은 서울특별시 고시 제2025-552호를 통해 천호·성내 재정비촉진지구 재정비촉진계획 결정 변경과 천호·성내 지구단위계획구역 및 지구단위계획 결정 변경이 고시된 바 있습니다. 결정 고시일은 2025년 10월 2일입니다. 이는 사업 추진의 제도적 기반이 반영된 내용으로, 향후 세부 인허가와 건축계획 검토 시 중요한 참고자료가 됩니다.

든든부동산은 이러한 고시 내용이 실제 사업성에 어떤 영향을 주는지, 용도별 배치와 주차계획, 동선 분리, 저층부 상업성 확보 여부를 함께 살펴보는 것이 중요하다고 봅니다.

04. 주변 신축 시세와 비교 포인트

천호역 일대는 최근 신축 주상복합과 정비사업을 통해 새 아파트 공급이 이어지고 있습니다. 대표적으로 강동밀레니얼중흥S-클래스는 2024년 준공된 999세대 규모의 신축 단지로, 전용 84㎡급이 2026년 5월 18억원에 거래된 사례가 확인됩니다. 힐스테이트천호역젠트리스는 천호역 바로 앞 입지의 주상복합으로, 2024년 사용승인을 받았고 전용 84㎡급은 과거 10억~12억원대 분양권 거래와 최근 18억원 수준의 호가가 확인됩니다.

더샵강동센트럴시티 역시 천호동 신축 주상복합 사례로 참고할 수 있습니다. 다만 이들 단지는 규모, 브랜드, 준공 여부, 역과의 거리에서 차이가 있으므로 본 사업지와 단순 비교보다는 입지 프리미엄과 상품성을 분리해서 검토해야 합니다. 특히 본 사업지는 천호역 출구 바로 앞이라는 점에서 희소성이 높지만, 162세대 규모의 주상복합이라는 특성상 대단지 아파트와는 다른 시각이 필요합니다.

05. 사업성 검토 포인트

첫째, 천호역 초역세권의 희소성이 큽니다. 5호선·8호선 더블역세권 출구 앞에서 주상복합 개발이 가능한 부지는 제한적이기 때문에, 입지 자체가 강한 경쟁력이 됩니다. 둘째, 일반상업지역의 고밀도 개발입니다. 약 1,019평의 대지에서 약 1만1,191평의 연면적을 확보하는 구조로, 토지 활용 효율이 높습니다.

셋째, 전용 84㎡ 중심의 공동주택 구성은 실수요층을 겨냥한 상품기획에 적합합니다. 천호·성내동 일대의 갈아타기 수요와 강동구 내 신축 선호층을 타깃으로 설정할 수 있습니다. 넷째, 아파트·오피스텔·판매시설의 복합구성은 수익 다변화에 유리하지만, 각 용도별 출입구와 주차동선, 관리구역을 분리하는 설계가 중요합니다.

다섯째, 천호·성내 재정비촉진지구 중심의 정비사업 효과도 기대됩니다. 주변 도시환경과 상권이 점진적으로 개선되고 있어 향후 주거환경과 상업 기능이 함께 강화될 가능성이 있습니다. 여섯째, 저층부 판매시설은 천호대로변과 천호역 유동인구를 활용할 수 있어 입지 경쟁력이 있습니다. 다만 업종 구성, 전용률, 점포 분할, 주차 접근성, 임대수익률까지 종합적으로 검토해야 합니다.

06. 든든부동산 종합 의견

본 사업지는 천호역 출구 앞 초역세권 입지, 5호선·8호선 더블역세권, 일반상업지역의 고밀도 개발 가능성이라는 세 가지 강점을 모두 갖춘 개발사업입니다. 이미 형성된 대형 유통·생활 인프라와 상권을 바탕으로 공동주택, 오피스텔, 판매시설이 결합된 복합개발에 적합한 조건을 갖추고 있습니다.

특히 전용 84㎡급 공동주택 중심 구성과 지상 1~2층 판매시설 배치는 천호역 유동인구를 적극 활용하려는 전략으로 볼 수 있습니다. 든든부동산은 이 사업이 입지 희소성과 상품성 측면에서 충분한 검토 가치가 있다고 판단하며, 실제 참여 전에는 권리관계, 인허가, 건축계획, 주차 및 동선 계획을 반드시 재확인할 것을 권합니다.

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