든든부동산이 짚어본 부산·전국 부동산 흐름: 보유세 강화, 청약 냉각, 지역별 양극화 > 뉴스

01. 보유세 강화와 대출규제, 시장은 어디로 갈까

최근 부동산 정책 논의의 중심에는 ‘똘똘한 한 채’ 현상과 보유세 강화가 있습니다. 든든부동산은 이번 흐름이 단순한 세제 조정이 아니라, 주택 수요의 방향을 바꾸는 신호로 보고 있습니다. 유주택자의 전세대출이 집값 상승 요인으로 지목되는 가운데, 보유세와 대출규제는 더 강해질 가능성이 커졌습니다.

다만 이주비 대출이나 실수요자 중심의 일부 규제 완화 가능성도 함께 거론되고 있어, 시장은 ‘강한 규제와 제한적 완화’가 공존하는 국면으로 해석됩니다. 지방 미분양과 거래절벽 해법이 충분히 담기지 않은 점은 아쉬운 대목입니다.

02. 분양가 상승과 지역별 온도차 확대

올해 상반기 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 2143만원 수준으로 집계됐습니다. 인천은 상승률이 높았고 서울은 상승액이 가장 컸지만, 지방 광역시는 대체로 하락하며 양극화가 더 뚜렷해졌습니다. 대구와 부산, 광주 등은 큰 폭의 하락을 보이며 지역별 체감 차이가 커졌습니다.

든든부동산은 이 같은 흐름이 ‘수도권 강세, 지방 약세’ 구도를 다시 확인시켜 준다고 봅니다. 분양가가 오르는 지역과 떨어지는 지역이 갈리면서, 청약 전략도 과거처럼 단순 비교가 어려워졌습니다.

03. 7월 3주 아파트값 동향, 부산은 보합권 약세

한국부동산원 조사에 따르면 2026년 7월 3주 기준 전국 아파트 매매가격지수는 0.09% 상승, 전세가격지수는 0.11% 상승했습니다. 경기와 울산, 전북 등은 상승했지만 제주, 충남, 경북, 대구, 부산 등은 하락했습니다. 전세는 경기와 울산, 인천, 전북, 경남, 부산이 상승세를 보였습니다.

부산은 매매가격이 0.01% 하락했지만 전세가격은 0.06% 올라 전주와 같은 상승폭을 유지했습니다. 해운대구는 우·좌동 중대형 위주로, 동래구는 사직·온천동 위주로 상승하며 지역별 선호 차이가 나타났습니다.

04. 부산 청약시장 식어가고 미분양은 쌓인다

전국 청약경쟁률이 35개월 만에 최저 수준으로 떨어지면서 부산도 영향을 받고 있습니다. 부산의 6월 1순위 청약 경쟁률은 3.70대 1로 내려앉았고, 개별 단지에서는 미달 사례도 이어졌습니다. 에코델타시티 중흥S-클래스 리버시티는 0.08대 1에 그치며 시장 냉각을 보여줬습니다.

든든부동산은 청약 열기가 식은 지금이 오히려 입지와 상품성을 더 꼼꼼히 따져야 하는 시기라고 봅니다. 무조건적인 청약 참여보다, 향후 전세수요와 실거주 선호가 유지될 단지를 선별하는 전략이 중요합니다.

05. 부산 땅값은 오르지만 회복 속도는 더디다

올해 상반기 부산의 지가 상승률은 0.61%로 집계됐습니다. 서울과 대전, 인천에 이어 상승 흐름을 보였지만, 2024년 하반기 0.94%를 기록했던 시기와 비교하면 회복 속도는 다소 둔화된 모습입니다. 토지 거래량은 전년 동기보다 늘었지만, 시장 전반의 체감 회복으로 이어지기에는 아직 부족합니다.

부산은 지역별 개발 기대감이 있는 곳과 그렇지 않은 곳의 차이가 커지고 있습니다. 든든부동산은 토지와 주택 모두에서 ‘입지의 힘’이 다시 강조되는 시점이라고 정리합니다.

06. 노후계획도시 정비, 개금·당감·만덕·다대·모라의 변화

부산시는 노후계획도시 2단계 정비 밑그림을 공개하며 개금·당감, 만덕, 다대, 모라 등 4개 지구의 재편 방향을 제시했습니다. 만덕지구는 상업·업무 기능 강화와 공원·녹지 확충이 핵심이고, 다대지구는 바다와 아미산을 잇는 경관축 조성이 포인트입니다.

모라지구는 백양산과 주거지역, 인접 산업지역의 연계를 높이는 방향으로 정비가 추진됩니다. 기준용적률은 평균 330~340% 수준으로 설정돼, 향후 주거환경 개선과 사업성 확보 사이의 균형이 중요한 과제가 될 전망입니다.

07. 일광 옛 한국유리 부지, 관광 랜드마크로 재편

기장 일광읍 옛 한국유리 부지에는 글로벌 특급 브랜드 호텔이 들어설 가능성이 커졌습니다. 당초 생활숙박시설로 계획됐지만, 사업자가 자체 보유·운영으로 방향을 바꾸면서 초럭셔리 호텔과 복합 관광시설 중심의 개발로 전환됐습니다.

약 270실 규모의 호텔과 공원, 문화시설, 복합 관광몰이 결합되면 이 일대는 부산 동부권의 새로운 랜드마크가 될 수 있습니다. 든든부동산은 이 사업이 단순 숙박시설을 넘어 관광·휴양·문화가 결합된 복합 개발이라는 점에 주목합니다.

08. 오피스텔 침체 심화, 소형 중심 하락세 두드러져

부산 오피스텔 시장은 여전히 침체 국면입니다. 2분기 매매가격은 1분기 대비 0.84% 하락해 조사 대상 9개 시·도 가운데 가장 큰 낙폭을 기록했습니다. 특히 소형 평형의 하락세가 두드러지고, 면적이 넓을수록 하락 폭이 줄어드는 양극화도 나타났습니다.

오피스텔은 임대수익과 환금성을 함께 봐야 하는 상품인 만큼, 현재처럼 시장이 약할 때는 입지와 수요층을 더 엄격하게 따져야 합니다. 든든부동산은 무리한 단기 접근보다 장기 보유 관점의 선별이 필요하다고 강조합니다.

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